海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書

こんにちは、ヘッタ・チャンです。

無職になって、早半年、なんとかトレードでプラスを維持できています。
が、いつ体調を壊したり、トレードができない環境になったり、そもそもトレードで勝てなくなることもあるので、資産の一部をREITで運用しています。

REIT関係でいくつか本を読みましたが、とてもわかりやすくかつ内容がしっかりしていた「海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書」を今回紹介します。

参考になった一説

海外には、リスクをとらずとも高い金利を得られる国も多くあるため、国債や預金よりも何%ポイント有利だな。という計算をかならずして、今回の例のように、 12%の利回りと聞いたときに、無リスクで取れるのが 10%で投資リスクの見返りが2%と分解して考える くせをつけることが重要

2014年現在、ほとんどのJ−REITは物件価格に対して半分程度の自己資金を拠出し、残り半分は銀行借入に頼っています。  このような場合、借入比率は 50%です。 REITの世界ではLTV(Loan To Value) 50% といいます。

近年の J-REITでは、「負ののれん」や「投資信託協会の規則」という会計上のルールを利用することにより、当期利益を超える分配金を出すことも認められており、分配金はかならずしも当期の賃料収入が原資とは限りません。

REITの実力を評価するためには、どのような点に着目すればいいのでしょうか。ひとつは、 NAV(Net Asset Value)とよばれる解散価値に注目してみましょう。
ニューシティー・レジデンス投資法人が破綻した際、私が自信をもって買い向かうことができたのも、この解散価値を計算したためです。

もうひとつ REITを評価する際に見ておきたいのは、「保有している物件からどれだけの賃料(から経費を引いた利益)を得られているのか」を示すNOI(Net Operating Income)と、それを不動産取得価格で割り算した、NOI利回り(単年度利回り) という指標

J−REITは、保有する不動産資産の本来的な価値を超え、実力以上の評価をされることがあるのでしょうか。
現在のJ−REIT各社が、NAVを大幅に超えて買い進まれているのは、日銀の買い入れによる下支えがある安心感にくわえ、REIT保有者の多くは投資信託経由の個人投資家、地銀や信金など不動産評価に慣れていない初心者投資家であることも影響していると思われます。

私はこの本を読んで、JAPAN-REIT.COMをあらためて、しっかり見るようになりました。
低格付けのREITの中には利回り6%を超えるものもあり、いまだ投資妙味があるので、ぜひ今回紹介した「海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書」を参考によい銘柄に、出会ってもらえたなら幸いです。

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